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农村房屋被出售,第三人能否主张善意取得?

来源:未知日期:2019-10-12

王某良系王某林之弟。1984年父亲为兄弟二人分家,东郏河4号院北房7间分给了王某良。20世纪90年代中期王某良户口迁出了东郏河村,去他处生活,将房屋交由其兄王某林看管。2002年王某林与王某环经协商约定王某林将东4号院的北房7间及棚子以20000元价格卖给王某环,并将东郏河4号院交付王某环,王某林与王某环均已履行合同。王某环系北京市大兴区礼贤镇东郏河村集体经济组织成员。

  王某良于2011年将王某林、王某环诉至法院要求确认王某林与王某环就4号院房屋签订的买卖合同无效,后法院判决王某林与王某环之间就4号院房屋的买卖合同有效。后王某林又以4号院房屋所有人的身份,诉至法院,直接要求王某环返还涉案房屋。

  被告王某环辩称:4号院房屋我不是从王某良手中购买的,我跟王某良之间没有直接的关系。宅基地使用权具有明显的人身属性,只能是村集体经济组织成员才能享有,王某良户口已迁出本村,已不是本村集体经济组织成员,无法享有宅基地使用权。购买房屋后,我进行了翻建和新建,对于农村房屋已经拆除或建房,这些行为符合物权排他性效力的要求,可以说物权已经发生了变更,对于4号院房屋的取得我是善意的。

  法院判决:驳回原告王某良的诉讼请求。(北京市大兴区人民法院 审判长樊振国 代理审判员刘璨 人民陪审员殷志岭)

  律师观点:

  北京大瀚律师事务所律师李平、秦嘉泽认为:根据《中华人民共和国民法通则》第五条:“公民、法人的合法的民事权益受法律保护,任何组织和个人不得侵犯。”部分共有人擅自处分共有财产或者非所有权人擅自处分所占有的财产,如果第三人是善意、有偿、依法定手续取得该财产所有权的,第三人不负返还义务,由擅自处分财产的人对所有权人予以赔偿。

  本案中,王某林与王某环就4号院房屋达成的买卖合同经法院审理,合法有效。在签订合同之时,王某环为购得东4号院房屋支付了20000元,亦属合理对价。此后,王某环实际占有了4号院房屋,并在此长期居住生活,在此期间,王某环对上述房屋进行了装修和添建、加盖了围墙、平整了路面。

  虽然王某林处分东郏河4号院房屋时系无权处分,但处分行为发生之时, 4号院房屋系由王某林占有,且王某林与王某良系兄弟关系,王某环向王某林支付了合理价款。故王某环通过买卖行为已善意取得了东郏河4号院房屋。关于王某良辩称王某林处分4号院房屋时没有代理权,此行为未经王某良追认,对被代理人王某良不发生效力。王某林处分4号院房屋时并非以王某良的名义而是以自己的名义作出的,因此本案不涉及王某林是否有代理权的问题。

  关于王某良提出的王某环购买东郏河4号院房屋是否构成善意取得的问题,王某环与王某林就涉案房屋达成买卖协议之时,是王某林而非王某良管理着涉案房屋,王某环也支付了合理的对价,鉴于王某良与王某林系兄弟关系的事实,此时如果苛求王某环知晓王某良家对涉案房屋的分家情况的话,无疑是对王某环审查义务的不适当加重,如此,则任何市场交易都将因审查义务的过重而变得异常艰难。

  至于王某良所诉的转让的财产需进行登记,考虑到我国农村不动产登记制度不完善的客观实际,此时如要求王某环取得上述房屋需进行登记的话,不合实际和情理,如在此情形下要求当事人必须进行上述登记行为,客观上不利于保护善意第三人的合法权益。故王某良要求王某环返还4号院房屋的主张,缺乏事实和法律依据,不能得到法院的支持,王某环作为善意第三人可以取得房屋的所有权。

  (作者:秦嘉泽 北京大瀚律师事务所 手机微信同号:18800003885 )

所属类别: 房地产案例

该资讯的关键词为:租赁房屋、拆迁补偿